Wypowiedzenie umowy najmu – co powinno zawierać? 

Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zależą od tego, czy jesteś najemcą czy wynajmującym. Natomiast bez względu na to, którą stroną jesteś, wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego musisz złożyć w formie pisemnej – w przeciwnym wypadku będzie nieważne.

Nie ma znaczenia, czy umowa była zawarta w formie pisemnej czy ustnej, ani to, czy to najem okazjonalny czy zwykły.  

Bezskuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Kiedy jeszcze wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne? Jeśli jesteś wynajmującym, to zgodnie z ustawą możesz złożyć wypowiedzenie tylko w określonych przypadkach (art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. ustawy) Wypowiedzenie zawsze powinno określać przyczynę wypowiedzenia.

Bezskuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

Ustawa nie określa, w jakich przypadkach najemca może wypowiedzieć umowę, dlatego też w odniesieniu do wypowiedzenia umowy przez najemcę zastosowanie znajdą zapisy umowy (w przypadku umowy najmu na czas oznaczony umowa powinna określać, w jakich przypadkach można ją wypowiedzieć – art. 673§3 KC) oraz przepisy Kodeksu cywilnego.

Jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę, także trzeba wskazać powód jej zakończenia, ale tylko w przypadku gdy obowiązuje przez czas określony. Jeśli nie zostaną zachowane te zasady, wypowiedzenie nie będzie wiążące. Osoba, do której kierujesz dokument, powinna otrzymać go do ręki i potwierdzić ten fakt. Ewentualnie zawsze możesz wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Dzięki temu zyskasz dowód, że dokument dotarł do adresata.

Pamiętaj, że nie ma znaczenia, czy to wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy. Zasady wypowiedzenia regulują te same przepisy. 

Jeśli porozumiesz się z najemcą lub wynajmującym, nie musisz dopełniać ustawowych zasad wypowiedzenia. Przestają mieć znaczenie terminy, nie ma też konieczności podania przyczyny.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron polega na tym, że możesz się umówić z najemcą lub wynajmującym, kiedy do tego dojdzie. Trzeba jednak najpierw określić zasady wygaśnięcia umowy. Nie zawsze łatwo je ustalić.

Jeśli rozwiązanie umowy wiąże się z problemami lub stanowi krok nieopłacalny finansowo, któraś ze stron może się na to nie zgodzić. Z drugiej strony być może da się szybko przeprowadzić ten proces i w ten sposób sprawnie nastąpi wypowiedzenie umowy najmu na czas określony czy nieokreślony. 

Jeśli umowa najmu zawarta była na czas nieokreślony, strony mogą swobodnie wypowiedzieć, bez wskazania przyczyny wypowiedzenia. Niemniej jednak do takiego znajdą zastosowanie terminy wypowiedzenia określone w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Terminy zależą od częstotliwości płacenia czynszu. Jeśli był regulowany:

• miesięcznie –  obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu, na koniec miesiąca kalendarzowego;
• rzadziej niż raz na miesiąc – wypowiedzenie można złożyć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału;
• częściej niż raz na miesiąc – wypowiedzenie trzeba przekazać z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem;
• codziennie – wystarczy jednodniowe wypowiedzenie[1].

W pewnych przypadkach strony mogą wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym.

[1] https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-673

Właściciel mieszkania może zakończyć wynajem w trybie natychmiastowym wyłącznie w określonych przypadkach. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest możliwe, jeśli lokator:

• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z lokalem za co najmniej 2 okresy rozliczeniowe (art. 672 KC); wcześniej trzeba go powiadomić, że nastąpi wypowiedzenie umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości;
• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i  mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy zaniedbuje lokal do tego stopnia, że jest on narażony na uszkodzenie (art. 667 §2 KC)
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 KC );
• podnajmuje lub bezprawnie użycza lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Właściciel mieszkania może zakończyć wynajem w trybie natychmiastowym wyłącznie w określonych przypadkach. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest możliwe, jeśli lokator:

• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z lokalem za co najmniej 2 okresy rozliczeniowe (art. 672 KC); wcześniej trzeba go powiadomić, że nastąpi wypowiedzenie umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości;
• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i  mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy zaniedbuje lokal do tego stopnia, że jest on narażony na uszkodzenie (art. 667 §2 KC)
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 KC );
• podnajmuje lub bezprawnie użycza lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Jesteś najemcą i chcesz wypowiedzieć umowę najmu? Możesz skorzystać z poniższego wzoru.

Takie wypowiedzenie może dotyczyć wyłącznie umowy zawartej na czas nieokreślony lub rozwiązania za porozumieniem stron. W przypadku wypowiedzenia w trybie natychmiastowym oraz wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony należy również wskazać przyczyny wypowiedzenia, odwołując się do przepisów Kodeksu cywilnego (dotyczy przede wszystkim wypowiedzenia w trybie natychmiastowym) lub konkretnych zapisów umownych.