Sprzedaż mieszkania i domu z kredytem – czy to jest możliwe?

1. Sprzedaż mieszkania z hipoteką – jak to działa?  
2. Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – kiedy jest pozytywna?  
3. Sprzedaż mieszkania lub domu z kredytem przed upływem 5 lat  
4.  Czy opłaca się sprzedaż mieszkania z kredytem?
5. Ubezpieczenie domu po sprzedaży

Na koniec 2022 roku ponad 2 miliony osób miało aktywny kredyt na dom czy mieszkanie[1]. Dla większości z nas to jedyny sposób na zakup nieruchomości. Spłata kredytu początkowo może nie sprawiać problemów. W życiu zdarzają się jednak różne sytuacje jak problemy finansowe czy konieczność przeprowadzki do innego miejsca. Wtedy możliwym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania z kredytem.

Przeważnie nic nie stoi na przeszkodzie. Przede wszystkim poinformuj zainteresowanego zakupem, że sprzedajesz nieruchomość z kredytem hipotecznym. Dla nabywcy wiąże się to z dodatkowymi formalnościami. O planach musisz też powiadomić bank i poprosić o odpowiednie dokumenty.

Jak przebiega sprzedaż mieszkania z hipoteką pod względem zapłaty? Z kwoty należnej za nieruchomość zostanie uregulowany kredyt, a pozostałe środki trafią na Twój rachunek. Bank musi otrzymać pieniądze w pierwszej kolejności. Dopiero wtedy może zniknąć z działu IV księgi wieczystej wpis o hipotece, a nabywca stanie się pełnoprawnym właścicielem. O czym musisz pamiętać? Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

[1] https://zbp.pl/Aktualnosci/Wydarzenia/Raport-AMRON-SARFiN-1-2023

Pamiętaj, że nieruchomość stanowi dla banku zabezpieczenie. Dzięki temu, że ją masz, możesz uzyskać dużą kwotę kredytu, a jego spłatę rozłożyć na wiele lat. Nieruchomość, która jest zabezpieczeniem kredytu, nadal stanowi Twoją własność i to Ty widniejesz jako właściciel w dziale II księgi wieczystej. Jednak w dziale IV księgi wieczystej znajdzie się również informacja o banku kredytującym.

Czy zatem potrzebna Ci zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką? Jeśli chcesz sprzedać tę nieruchomość, potrzebujesz nie tyle pozwolenia od kredytodawcy, co dokumentu, w którym bank poświadczy stan Twojego zadłużenia. Ten dokument jest niezbędny do tego, żeby mogło dojść do transakcji.

Jak go zdobyć? Wystarczy, że złożysz do swojego kredytodawcy wniosek o podanie stanu zadłużenia oraz wydanie bankowej promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zobowiązania. Bank może naliczyć opłatę za wydanie tych dokumentów, a jej wysokość zależy od cennika obowiązującego w danej instytucji.

Aby móc sprzedaż nieruchomość, na której została ustanowiona hipoteka, nie możesz też zalegać z płatnościami rat. Nie wchodzi również w grę sprzedaż mieszkania zajętego przez komornika. Jeśli takie problemy nie występują, możesz przystąpić do sprzedaży.

Standardowo zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego wiąże się z zapłatą podatku PCC w wysokości 2% przez kupującego[i]. Jeśli do sprzedaży dojdzie przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, zbywca musi zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%. Czy sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat się opłaca? To zależy od sytuacji.

Podatek wylicza się od osiągniętego dochodu. Jeśli mieszkanie kosztowało 250 tys. zł, a nowy właściciel zapłaci za nie 300 tys. zł, to podatek wyniesie 19% od 50 tys. zł, czyli 9500 zł. Możesz go uniknąć, jeśli uzyskane środki przeznaczysz na cele mieszkaniowe. Należą do nich m.in. nabycie lokalu, remont obiektu i zakup gruntu pod budowę.

[i] PCC dotyczy tylko nieruchomości z rynku wtórnego. Ponadto dnia 31 sierpnia weszła w życie Ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw - Dz. U. z 2023 r. poz. 146, na mocy której wprowadzono zwolnienie z PCC. Zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba, której w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Przewidziany jest wyjątek od tej zasady dotyczący osób, które w dniu zawarcia umowy sprzedaży posiadają lub przed tym dniem posiadały udział w takich prawach, ale jego wysokość nie przekracza lub nie przekraczała 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia (w takim przypadku one również mogą skorzystać ze zwolnienia).

Wiesz już, jak sprzedać dom lub mieszkanie z kredytem, ale czy to w ogóle się opłaca? Jeśli zmusza Cię do tego sytuacja finansowa, to prawdopodobnie nie masz wyboru. Pamiętaj o podatku dochodowym, jeśli dojdzie do sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia tej nieruchomości.

Poza tym bank może zastrzec sobie rekompensatę z tytułu spłaty kredytu przed terminem. Jeśli zrobisz to szybciej niż w 3 lata i masz zobowiązanie ze zmienną stopą procentową, rekompensata może wynieść do 3% spłacanej kwoty. Nie będzie to jednak więcej niż odsetki od tej kwoty za okres roku od dnia faktycznej spłaty. 

To, czy opłaca się sprzedaż mieszkania z kredytem czy nie, zawsze zależy od indywidualnej sytuacji. Wiesz już dokładnie, z jakimi kosztami może się to wiązać. A co się stanie z polisą mieszkaniową po sprzedaży? Składka na ubezpieczenie mieszkania za okres, który pozostanie do końca umowy, może do Ciebie wrócić. Musisz tylko złożyć wypowiedzenie do towarzystwa. Możesz także przekazać polisę nowemu właścicielowi, ale wtedy ubezpieczyciel musi wyrazić na to zgodę. W takim wypadku towarzystwo ma prawo ponownie przeliczyć składkę, by dopasować ją do nowego właściciela.

Jeśli jesteś nabywcą lokalu, sprawdź, na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu mieszkania. Wybierz polisę z szerokim zakresem ochrony i wysoką sumą ubezpieczenia. Dzięki temu unikniesz kosztów szkód, do których może dojść w nieruchomości i nie tylko. Ubezpieczenie mieszkania zwykle w swoim zakresie ma m.in. ubezpieczenie OC w życiu prywatnym oraz przydatne usługi assistance.