Najem okazjonalny – co to jest oraz jakie korzyści niesie dla najemcy i wynajmującego?

1. Czym jest najem okazjonalny?
2. Najem okazjonalny a zwykły
3. Najem okazjonalny to ochrona dla wynajmującego i najemcy
4. Formalności związane z najmem okazjonalnym – niezbędne dokumenty
5. Umowa najmu okazjonalnego
6. Załączniki do umowy najmu okazjonalnego
7. Umowa najmu okazjonalnego – wizyta u notariusza
8. Zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego 
9. Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego? 
10. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
11. Najem okazjonalny a ubezpieczenie

Jeśli chodzi o specjalny tryb wynajmu nieruchomości, jakim jest najem okazjonalny, ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadziła go do polskiego porządku prawnego. Tryb najmu okazjonalnego zobowiązuje najemców do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji (eksmisji). W praktyce oznacza to, że po rozwiązaniu bądź wygaśnięciu umowy właściciel mieszkania może – w razie problemów związanych z opuszczeniem lokalu przez najemców – rozpocząć postępowanie egzekucyjne. 

Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów z 11 września 2017 roku tryb najmu okazjonalnego przysługuje wyłącznie osobom nieprowadzącym działalności gospodarczej. Należy pamiętać, że gdy chodzi o najem okazjonalny, podatek dochodowy należy odprowadzić w taki sam sposób, jak w przypadku tradycyjnej formy najmu. 

Stawka ryczałtu zależy od rocznych przychodów wynikających z najmu i wynosi 8,5% do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% od nadwyżki  tej sumy.

Wynajmujący może czuć się bezradny, gdy po podpisaniu zwykłej umowy najmu, najemca nie płaci czynszu i nie chce opuścić mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego zapewnia mu natomiast skuteczne narzędzia do egzekwowania swoich praw. 

Ponadto, omawiając kwestię „najem okazjonalny a zwykły”, należy zwrócić uwagę na fakt, że interesujący nas szczególny tryb najmu wiąże się z wieloma wymaganiami formalnymi. Z tego względu część właścicieli mieszkań nadal może preferować zawarcie umowy najmu zwykłego.

Wyjaśniliśmy już, dlaczego najem okazjonalny jest korzystnym rozwiązaniem dla wynajmującego. Jakie jednak korzyści z wynajmu okazjonalnego płyną dla najemcy? 

Umowa gwarantuje, że najemca będzie zobowiązany wyłącznie do płacenia określonej kwoty czynszu oraz dokonywania opłat niezależnych od wynajmującego – czyli np. za media. Zapewnia także najemcy poczucie bezpieczeństwa – wynajmujący może bowiem wypowiedzieć umowę tylko w kilku określonych przez ustawodawcę okolicznościach.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest w formie pisemnej na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Jeśli zatem czas najmu nie został w niej sprecyzowany – umowa najmu okazjonalnego nie jest ważna.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego

Jeśli chodzi o umowę najmu okazjonalnego – załączniki, które koniecznie należy dołączyć do umowy, to:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenie i opróżnienia wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy;
• oświadczenie najemcy, w którym informuje on, do którego lokalu będzie mógł przeprowadzić się po opuszczeniu wynajmowanej nieruchomości;
• oświadczenie właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę, w którym zgadza się on na to, by najemca zamieszkał w jego lokalu w przypadku wykonania egzekucji.

Wygodnym rozwiązaniem dla wynajmującego może okazać się skorzystanie ze wzoru umowy najmu okazjonalnego pochodzącego z rzetelnego źródła. Ważne, aby umowa określała kwestie takie jak sposób korzystania z lokalu, sposób komunikacji stron czy wysokość kaucji. Warto również w formie załącznika zamieścić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego – wizyta u notariusza

Jeśli chodzi o wymagania formalne dotyczące umowy najmu okazjonalnego, notariusz musi podpisać oświadczenie najemcy dotyczące dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie opróżniania oraz wydania lokalu wynajmującemu. Co ważne, tylko ten załącznik do umowy musi mieć formę aktu notarialnego.

Dopełnienie tej formalności wiążę się z poniesieniem kosztów. Jak wynika z artykułu 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów opłata za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić nie więcej niż jedną dziesiątą minimalnego wynagrodzenia za pracę. Dlatego w 2022 roku jest to 301 zł – do tego należy doliczyć opłatę za wypisy aktu notarialnego. Zatem całkowity koszt wyniesie najczęściej między 300 a 400 zł.

Kto płaci za najem okazjonalny u notariusza? Przepisy nie określają, do kogo należy dokonanie opłaty, dlatego jest to kwestia do ustalenia pomiędzy stronami umowy. Najczęściej to właściciel lokalu, czyli wynajmujący, decyduje się na pokrycie tego wydatku, ale może też być tak, że najemca i posiadacz nieruchomości zapłacą po połowie. Wynajmujący może także z góry założyć, że klient, który zdecyduje się na zawarcie z nim umowy, musi pokryć ten wydatek. Cena najmu okazjonalnego potwierdzonego przez notariusza nie jest najczęściej wysoka w stosunku do czynszu, a chroni obie strony umowy. Dlatego warto się zdecydować na taką formę jej zawarcia.

Czy możliwy jest natomiast najem okazjonalny bez notariusza? Umowa najmu okazjonalnego lokalu wymaga formy pisemnej. Jej zawarcie wiąże się z dostarczeniem do notariusza niezbędnych dokumentów, a w tym:

• oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu przez wynajmującego, które następuje po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu;
• wskazania mieszkania, w którym najemca mógłby zamieszkać w razie eksmisji,
• oświadczenia właściciela tego lokalu, że w razie eksmisji najemca będzie mógł zamieszkać w tej nieruchomości.

Dostarczenie wspomnianego oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego jest niezbędne – to jeden z elementów umowy najmu okazjonalnego. Dlatego bez zachowania tej formy mamy do czynienia ze zwykłą umową najmu, a nie z umową najmu okazjonalnego.

Zgłoszenie najmu do US (Urzędu Skarbowego)

Zgłoszenie najmu do US – przez wynajmującego – w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego musi nastąpić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Co istotne, nie obowiązuje żaden konkretny wzór druku. Zgłoszenie najmu okazjonalnego do US może być dokonane własnoręcznie poprzez spisanie najważniejszych informacji dotyczących zawartej umowy i przesłanie ich na adres urzędu skarbowego, pod który podlega właściciel lokalu. Wzorcowe zgłoszenie najmu okazjonalnego do US powinno zawierać Twoje dane osobowe,  a w tym numer PESEL, adres nieruchomości, termin rozpoczęcia umowy i jej obowiązywania. Ewentualnie mogą się w nim znaleźć inne informacje dotyczące warunków wynajmu.

Ile wynosi podatek od najmu okazjonalnego? Wszystko zależy od wybranej przez właściciela lokalu formy opodatkowania. W 2022 roku w dalszym ciągu wynajmujący nieruchomości prywatnie, nie w ramach działalności, ma do wyboru ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub skalę podatkową.

W przypadku skali podatkowej obowiązuje obecnie podatek w wysokości 17 proc., a przy dochodach do 120 tys. zł od nadwyżki płaci się dodatkowo 32 proc. Należy uwzględnić kwotę wolną od podatku, która obecnie wynosi 30 tys. Zatem, jeśli właściciel nieruchomości osiągnie dochód w wysokości 2 tys. miesięcznie, a nie miał innych źródeł zarobków, to wtedy nie przekroczy kwoty wolnej i nie zapłaci podatku.

W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych opodatkowanie do kwoty przychodów 100 tys. wynosi 8,5 proc., natomiast od nadwyżki – 12,5 proc.  Uwaga: w tym przypadku podatek płaci się od przychodu – nie możesz uwzględnić kosztu jego uzyskania.

Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący może zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w trzech przypadkach:

• gdy najemca, mimo upomnień, użytkuje lokal w sposób niezgodny z przeznaczeniem;
• gdy najemca zalega z opłatami przez trzy miesiące, a wynajmujący powiadomił go o chęci wypowiedzenia umowy;
• gdy najemca wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody wynajmującego.

Warto uwzględnić również to, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego przez wynajmującego może mieć miejsce także w określonych w umowie sytuacjach. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez najemcę jest zgodne z literą prawa, w przypadku gdy wynajmowany lokal posiada wady, które zagrażają jego, lub jego domowników, życiu lub zdrowiu.

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem powinno przewidywać różne scenariusze, które mogą dotyczyć wynajmowanego lokalu. Jego właściciel powinien zadbać o ubezpieczenie na wypadek zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie czy przepięcie. Korzystne z jego punktu widzenia może być również zapewnienie sobie wsparcia towarzystwa ubezpieczeniowego w przypadku włamania. 

O jakim ubezpieczeniu powinien z kolei pomyśleć najemca? Spokojny sen zapewni mu z pewnością ubezpieczenie ruchomości na wypadek zdarzeń losowych oraz kradzieży z włamaniem. Warto, aby najemca rozważył również nabycie ubezpieczenia OC w życiu prywatnym, które zabezpieczy go na wypadek spowodowania szkód na mieniu osób trzecich (np. w przypadku zalania sąsiada).

Najem okazjonalny to zatem tryb, który przede wszystkim zapewnia liczne korzyści wynajmującemu, skutecznie chroniąc go przed skutkami ewentualnej nierzetelności najemcy. 

Dodatkową formę zabezpieczenia wynajmującego może stanowić proponowane przez Allianz ubezpieczenie mieszkania przeznaczonego na wynajem, dzięki któremu właściciel lokalu nie będzie musiał dłużej drżeć na myśl o skutkach zdarzeń losowych. Nie zapominajmy, że najem okazjonalny może okazać się bardzo korzystny także dla najemcy, który dzięki niemu zyska pewny dach nad głową na określony w umowie czas i gwarancję stałej wysokości czynszu.