Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia – jakie są różnice?

Spółdzielnia mieszkaniowa ma osobowość prawną. W pewnym sensie działa jak firma, zaciąga kredyty i zatrudnia pracowników. Może ją założyć co najmniej 10 osób fizycznych lub minimum 3 osoby prawne. Głównymi zadaniami spółdzielni mieszkaniowej są:

• zarządzanie mieszkaniami spółdzielczymi;
• zapewnienie członkom spółdzielni i ich rodzinom mieszkań, domów i lokali o innym przeznaczeniu.

Członkowie spółdzielni mogą mieć:

• spółdzielcze, własnościowe prawo do nieruchomości – możesz korzystać z lokalu, sprzedać go, przekazać w spadku lub darowiźnie.
• spółdzielcze, lokatorskie prawo do nieruchomości – masz prawo wyłącznie do użytkowania mieszkania. Nie możesz go sprzedać ani zapisać w spadku, bo właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia. Natomiast możesz lokal wynajmować lub udostępnić za darmo.

Żeby dołączyć do spółdzielni mieszkaniowej, nie wystarczy, że posiadasz mieszkanie w budynku objętym jej działaniami. Musisz uiścić jednorazową opłatę wpisową. Jej wysokość regulują przepisy. Nie może być ona wyższa niż minimalne wynagrodzenie w Polsce.

Każdy członek spółdzielni ma prawo głosu podczas zebrania. Głosy są równe, mają taką samą wartość, co znaczy, że  masz taki sam wpływ na decyzje podejmowane przez spółdzielnię, jak inni członkowie.

Spółdzielnie mają narzuconą strukturę organizacyjną. Na jej czele stoi rada nadzorcza, która odpowiada za wybór zarządu. Członkowie rady otrzymują wynagrodzenie ze środków spółdzielni.

Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną. Oznacza to, że może zaciągać kredyty i dysponować środkami.

Każdy właściciel nieruchomości, która należy do wspólnoty mieszkaniowej:

• jeśli chce, to uczestniczy w zarządzaniu nią, m.in. biorąc udział w zebraniach;
• ma prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości;
• ponosi koszty związane z ich utrzymaniem;,
• odpowiada za zobowiązania zgodnie z udziałami.

Wspólnota mieszkaniowa musi zawrzeć umowy dotyczące sprzątania czy wywozu śmieci.

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają pełne prawa własnościowe. Mogą  sprzedawać swoje nieruchomości, wynajmować je, udostępniać za darmo czy zapisywać w spadku.

Zasady funkcjonowania wspólnoty ustalają mieszkańcy. Nie musi ona zatrudniać prezesów ani posiadać jednostek organizacyjnych. Jako właściciel lokalu należącego do wspólnoty, jesteś jej członkiem – nie musisz płacić żadnej składki. Masz prawo głosu na zebraniu, przy czym głosy te nie są równe – im więcej posiadasz mieszkań, tym większy masz wpływ na decyzje.

Wspólnota najczęściej składa się z kilkudziesięciu członków, a nie kilkuset jak spółdzielnie. Dzięki temu możesz mieć większy wpływ na to, co dzieje się na osiedlu niż w spółdzielni, która liczy nawet tysiące osób.

Między wspólnotą mieszkaniową i spółdzielnią jest sporo różnic. Zwróć uwagę na:

• Zarządzanie – przebiega łatwiej w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Nie musi mieć ona rady nadzorczej, wystarczy, że powoła zarząd. Osoby w radzie nadzorczej spółdzielni otrzymują wynagrodzenie. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie muszą pokrywać tego kosztu.
• Prawo głosu – we wspólnocie mają je wszyscy. Im więcej masz mieszkań, tym ważniejszy jest Twój głos. Najczęściej znaczenie ma powierzchnia posiadanych lokali. Spółdzielnie są liczebniejsze, głosy są równe, a wpływ jednego członka na decyzje jest niewielki.
• Własność mieszkania – prawa lokatora we wspólnocie mieszkaniowej są większe niż w spółdzielni – jest on właścicielem lokalu. W przypadku spółdzielni to mieszkania własnościowe lub lokatorskie. Czym się różni spółdzielcze mieszkanie własnościowe od odrębnej własności? W pierwszym przypadku właścicielem gruntu i budynku jest spółdzielnia. W drugim jesteś współwłaścicielem części wspólnych w obiekcie, a także współużytkownikiem wieczystym działki pod budynkiem.
• Czynsz – często dużo mniej płacą członkowie wspólnoty.

Czy wspólnota mieszkaniowa to dla lokatorów zawsze najlepsze rozwiązanie? Bez względu na formę prawną nieruchomości najważniejsze jest dobre zarządzanie funduszami. Błędy mogą doprowadzić do problemów finansowych mieszkańców.

Jesteś właścicielem mieszkania? Zabezpiecz się przed ponoszeniem kosztów szkód, do których może dojść w lokalu. Wylicz online, ile zapłacisz za ubezpieczenie nieruchomości.